NEWSLETTER: IMMOBILIENKAUF – Immobilienkauf in Italien und Maklervertrag: die Rolle des Maklers und sein Provisionsanspruch

Worauf sollte man beim Immobilienkauf in Italien durch das Einschalten eines Maklers besonders achten und was sind die besten Tipps und Tricks auf dem Weg zum Traumhaus im Urlaubsparadies?

Die richtige und passende Immobilie zu finden, kosten viel Zeit und Mühe. Hinzu kommen hohe finanzielle Investitionen. Umso wichtiger ist es, dass alle Vorgänge, die den Erwerb des Traumhauses betreffen rechtlich geklärt und gelöst werden. Es können oft Monate vergehen (besonders in diesen Zeiten der Epidemie, welche durch das Coronavirus verursacht wurde) bis alle Formalitäten erledigt, alle finanziellen Fragen geklärt sind und Verkäufer und Käufer ihre Unterschrift unter den notariellen Kaufvertrag gesetzt haben.

Um die Suche nach dem geeigneten Haus oder der Traum-Villa oder Wohnung in einer schönen Wohnanlage in der Toskana, auf Sardinien oder am Gardasee zu beschleunigen, wendet sich der Interessent / Käufer meistens an einen in Italien sässigen Immobilienmakler („agente immobiliare“). Dieser soll dem Käufer die passende Immobilie vermitteln und finden!

Laut § 1754 Codice Civile (ital. Zivilgesetzbuch – kurz „ZGB“) ist „Makler wer zwei oder mehrere Parteien zum Zwecke des Abschlusses eines Geschäfts in Verbindung bringt, ohne an eine von ihnen durch ein Verhältnis der Zusammenarbeit, der Abhängigkeit oder der Vertretung gebunden zu sein“.

 

Bevor man aber eine Immobilie in Italien (aber auch in jedem anderen Land) kaufen will oder irgendeinen Makler beauftragt das Kaufobjekt zu vermitteln, sollte man unbedingt alle wichtigen Punkte klären und sich rechtlich absichern. Denn das erste Problem für den unvorsichtigen und unachtsamen Käufer könnte bereits mit der Unterzeichnung des Maklervertrages („contratto di intermediazione immobiliare“) entstehen. In meiner 20-jährigen Erfahrung in diesem Rechtsgebiet ist es häufig vorgekommen, dass zwischen Makler und Käufer (Auftraggeber) ein Streitverfahren entstanden ist, weil z.B. der Maklervertrag nicht klar und ausführlich erstellt und folglich nicht richtig interpretiert wurde, oder weil der Makler seine Provision gefordert hat, obwohl die gesetzlichen Voraussetzungen nicht gegeben waren, oder weil es Missverständnisse zwischen den Parteien gegeben hat (hat der Käufer eine „promessa di vendita“ oder eine „proposta irrevocabile di acquisto“ oder sogar einen „preliminare di preliminare“ oder sogar doch einen „contratto preliminare di compravendita immobiliare“ unterschrieben?). Diese Begriffe können vielleicht in einem ersten Moment alle gleich oder ähnlich klingen, haben aber rechtlich gesehen verschiedene Auswirkungen und Folgen für den Käufer. Außerdem muss man sich die Frage stellen, ob dem Makler bei Unterzeichnung der einen oder anderen Vertragsart die Provision überhaupt zusteht, falls es zur notariellen Kaufurkunde („rogito notarile di compravendita immobiliare“) nicht kommen sollte. Außerdem werden dem Käufer Standardverträge (Makler) vorgelegt, welche leider oft in einer unverständlichen und unvollständigen Form verfasst und übersetzt sind.

 

Mit diesem kurzen aber praktischen Fachartikel will man nun dem Leser Klarheit und einen ersten Überblick verschaffen, um potentielle Streitverfahren mit dem Makler zu vermeiden.

 

Vorab darf nicht vergessen werden, dass der Makler während seiner Tätigkeit den Vertragsparteien eine Informationspflicht schuldet und das Grundprinzip der „bona fides“ niemals verletzen darf. Diese Informationspflicht zu Lasten des Maklers wurde durch ein sehr junges Urteil des Obersten Gerichtshofes in Rom (Verfügung vom 16.01.2020 Nr. 784) nochmals betont und verschärft (in diesem spezifischen Fall wurde dem Makler der Provisionsanspruch verneint bzw. der Anspruch wurde zurückgewiesen).

Er muss sich nach den Grundsätzen der Redlichkeit laut § 1175 ital. ZGB verhalten, da er ansonsten in die Haftung gezogen werden kann. Der Makler muss die Parteien bzw. den Käufer über alle Umstände informieren, die ihm, aufgrund der in § 1176, Absatz 2 des italienischen Zivilgesetzbuches genannten qualifizierten Sorgfalt, bekannt sind oder erkennbar gewesen wären, da es sich beim Makler um eine berufliche Tätigkeit handelt.

 

Folgende(r) Checkliste / Leitfaden sollte ein achtsamer und vorsichtiger Käufer vor Augen haben:

  • zunächst soll geprüft werden, ob der Makler die gesetzlichen Eigenschaften und Voraussetzungen hat, seine Tätigkeit auszuüben und ob er als Unternehmen im Handelsregister oder als Einzelfirma im s.g. „REA Repertorio Economico Amministrativo– Verzeichnis der Wirtschafts- und Verwaltungsnachrichten“ eingetragen ist; dies ist sehr wichtig, da er keinen Anspruch auf Provision hätte, wenn er nicht eingetragen ist.
  • prüfen seit wann der Makler im Geschäft ist bzw. seit wann es die Agentur gibt; z.B. einen Handelsregisterauszug einholen; recherchieren, ob der Makler einen guten Ruf hat; der Makler soll meine Vertrauensperson und mein Ansprechpartner in Italien sein! Ich muss mich verlassen können! Es ist ratsam (nach der Pandemie) einen persönlichen Kontakt mit dem Makler herzustellen.
  • sich einen Entwurf des Maklervertrages samt aller Unterlagen des Kaufobjektes (Grundriss, Plan, technische Daten, Herkunftsurkunden der Immobilie, Baugenehmigungen, etc.) geben lassen;
  • sich alle möglichen Informationen zum Kaufobjekt (am besten schriftlich) geben lassen (um böse Überraschungen später zu vermeiden); Vorsicht ist geboten falls der Makler bestimmte Informationen nicht, ungerne oder unvollständig liefert. Es ist ratsam den Maklervertrag samt Unterlagen vor Unterzeichnung von einem Experten (Anwalt) prüfen zu lassen.
  • prüfen, ob der Maklervertrag in einer für den Käufer lesbaren und verständlichen Form verfasst wurde (z.B. in deutscher oder englischer Sprache) und ob ggf. besonders belastende Vertragsklausel für den Käufer vorhanden sind;
  • prüfen, ob die Bilder des Kaufobjektes wahrheitsgetreu sind und dem aktuellen Zustand (besonders bei Altbau) tatsächlich entsprechen;
  • einen Lokalaugenschein mit dem Makler vornehmen, am besten in Begleitung eines Geometers, Baufachmannes oder einer lokalen Vertrauensperson falls es zu Kommunikationsschwierigkeiten zwischen den Parteien kommen könnte;
  • prüfen welche Vertragsart von mir durch Einschalten des Maklers unterschrieben werden soll. Rechtlich gesehen unterscheiden sich Verträge wie atto di prenotazione dell‘immobile, promessa di vendita“, „proposta irrevocabile di acquisto“, „preliminare di preliminare“ oder „contratto preliminare di compravendita immobiliare” sehr untereinander und können ausschlaggebend für den Provisionsanspruch sein. Der Käufer soll sich die Frage stellen wie er vor dem italienischen Recht dasteht, wenn er eine Reservierungsvereinbarung oder einen Kaufvorvertrag oder einen Vorvertrag eines Kaufvorvertrages unterschreibt.
  • prüfen wann und unter welchen Bedingungen der Makler Anspruch auf Provision hat. Wurde die Provisionsklausel im Vertrag schriftlich klar und ausführlich formuliert? (oft sind diese Klauseln mangelhaft oder unverständlich) Falls nicht muss sich der Käufer die Frage stellen ob und wann er Anrecht auf Provision hat und in welcher Höhe (in Italien liegt der Provisionssatz je nach Ort und Prestige des Objektes zwischen 2% und 4%).
  • sich vergewissern, dass jeder neue Vertrag, welcher in Zukunft zwischen Verkäufer und Käufer unterschrieben werden soll oder wird, in Zeiten der Unsicherheit und Ungewissheit (wer weiß was in den nächsten Monaten in Italien geschehen wird, ob es einen Rückfall der Epidemie geben wird, oder ob das Virus, vielleicht unter einer anderen Form, eine stärkere Ausbreitung haben wird, etc.) über die entsprechenden „Covid-19 Klauseln“ verfügt, um rechtlich abgesichert zu sein.

 

Provisionsanspruch:

Der Makler hat Anspruch:

  1. wenn er die Parteien lediglich miteinander in Verbindung gebracht hat, da seine Anwesenheit nicht in allen Phasen der Vertragsverhandlungen erforderlich ist (Berufungsgericht Mailand, Sektion I, 15.3.2016);
  2. wenn die Partei, trotz Ermangelung eines konkreten Auftrags, die Tätigkeit des Maklers angenommen hat und daraus einen Nutzen gezogen hat (Gericht Trient, 23.2.2016);
  3. bei Abschluss (nur) des Kaufvorvertrages auch wenn die notarielle Urkunde nicht vollzogen wurde;

 

Der Makler hat keinen Anspruch:

  1. wenn er im REA oder im Handelsregister nicht registriert ist;
  2. wenn das Geschäft aufgrund seiner Intervention nicht zustande gekommen ist;
  3. wenn seine Intervention für das Geschäft nicht ausschlaggebend war, d.h. wenn die Parteien, die ursprünglich durch den Makler in Kontakt gesetzt wurden, kein Geschäft abschließen und durch autonome neue Initiativen das Geschäft unter anderen Bedingungen abschließen als vom Makler vorgeschlagen (z.B. durch Festlegung eines niedrigeren Verkaufspreises als der vom Makler vorgeschlagene) (Gericht von Rom, Sektion X, Urteil Nr. 656 vom 17. Januar 2017);
  4. wenn der Käufer einen unwiderruflichen Kaufvorschlag unterbreitet hat, es aber letzten Endes de facto zu einem einfachen Entwurf („minuta“) oder zu einer Notiz („puntuazione“) gekommen ist. (Landesgericht Turin, Sektion I, Urteil vom 14.3.2016).

 

Mit einer Reservierungsvereinbarung (s.g. „prenotazione“) garantiert der Makler den Interessenten, das Kaufobjekt für einen gewissen Zeitraum keinen anderen potentiellen Käufern anzubieten. Einen Anspruch auf die Immobilie hat der Interesset zwar nicht, aber mit der gewonnenen Zeit können kaufrelevante Vorgänge entsprechend vorbereitet und umgesetzt werden. Eine Reservierung ist auch dann sinnvoll, wenn beispielsweise der Abschluss der notariellen Kaufurkunde noch nicht möglich ist. Häufig wird bei Unterzeichnung einer Reservierungsvereinbarung vom Käufer durch den Makler eine Gebühr verlangt. Diese soll sehr gering gehalten werden (sollte mittels Bankschecks bezahlt werden und ausschließlich an den Verkäufer adressiert sein) und es soll vereinbart werden, dass diese zurückerstattet wird falls der Verkäufer das Angebot (Kaufpreis) nicht angenommen hat.

 

Falls der Käufer eine s.g. proposta (irrevocabile) di acquisto“ mit dem Verkäufer unterzeichnet, muss festgehalten werden, dass die Parteien einen s.g. „compromesso di compravendita“ unterschrieben haben. Der Käufer hat sich gegenüber dem Verkäufer und dem Makler (Provision fällt an!) verpflichtet. Eine weitere nachvertragliche Verhandlung ist nicht mehr möglich.

 

Durch die Unterzeichnung eines Kaufvorvertrages verpflichten sich hingegen die Vertragsparteien zum Abschluss der notariellen Kaufurkunde. Ein Vorvertrag sichert dem Käufer also vertraglich das Kaufobjekt zu und der Verkäufer ist vor einer kurzfristigen Absage geschützt.

 

Kritisch kann es werden falls die Vertragsparteien (ohne es vielleicht zu wollen) einen s.g. Vorvertrag eines Kaufvorvertrages („preliminare di un preliminaredi compravendita immobiliare) unterzeichnen. Es handelt sich um eine Vereinbarung, durch die sich die Parteien verpflichten, einen späteren Vertrag (Kaufvorvertrag) abzuschließen, der nur zwingende Wirkungen vorsieht:

  • Vorvertrag (il preliminare di preliminare)
  • Kaufvorvertrag (contratto preliminare di compravendita immobiliare)
  • Notarielle Kaufurkunde (rogito notarile di compravendita immobiliare);

 

Es stellt sich nun die Frage, ob dem Makler eine Provision zusteht oder nicht. In diesem Zusammenhang möchte ich auf eine sehr junge Verfügung des Obersten Gerichtshofes (Entscheidung Nr. 7781 vom 10. April 2020) verweisen deren Inhalt hier kurz wiedergegeben wird.

Der Provisionsanspruch ist ausgeschlossen, wenn die Parteien kein „Geschäft“ im wirtschaftlich-juristischen Sinne abgeschlossen haben, sondern lediglich eine Verpflichtung eingegangen sind, welche die späteren Handlungsphasen des Geschäfts regeln sollen (wie z.B. im Falle eines Optionsrechtes wo nur eine Partie gebunden ist oder beim s.g. „preliminare di un preliminare“, welcher einen Vertrag mit obligatorischen Wirkungen darstellt ohne dass sich die Vertragsparteien aber im Falle einer Nichterfüllung auf § 2932 ital. ZGB stützen können.

Fazit: Auch wenn der Immobilienkauf durch einen Makler in Italien auf dem ersten Blick etwas kompliziert klingen mag: mit dem richtigen Experten an Ihrer Seite, ist diese gewinnbringende Investition in der Praxis kein großes Problem. Solange auf vertrauenswürdige Experten vertraut wird, steht dem Immobilienglück im schönen Italien (nach dieser schrecklichen Epidemie, die uns alles tief betroffen hat) also nichts im Wege.

Unsere Kanzlei ist in diesem Rechtsgebiet hoch spezialisiert und steht für die Erstellung von Mustervorschlägen oder für eine Prüfung der vorgelegten Maklervertrage gerne zur Verfügung.

 

Zusammen schaffen wir es!

 

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